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深圳律师:开发商霸王条款被判无效,逾期交房须赔偿
近日,陈亮婷律师代理俩业主,起诉开发商惠州市金润隆房地产开发有限公司的商品房买卖纠纷两案,历经一审、二审,终于尘埃落定,业主获得胜诉。

基本案情:《商品房买卖合同》已约定开发商应在2011年5月31日前交房,但涉案楼盘在2012年4月17日才竣工验收合格。俩业主起诉到法院,要求开发商承担迟延交楼的违约责任。但开发商曾让业主签署了一份《补充协议》,其中第四条中约定:“出卖人在竣工验收合格之日起一个月内向买受人交付房屋,视为出卖人按期交付”,开发商以此为由,主张虽然没有按照原合同约定的时间交楼,但已经在楼盘竣工验收合格之日一个月通知业主前来收房,视为按期交房。一审法院最终采纳了陈亮婷律师的代理意见,认定以上关键条款为格式条款,是开发商的霸王条款,应当无效。据此认定开发商迟延交楼,应向业主赔付迟延交楼的违约金合计9万元。开发商不服一审判决,上诉至惠州市中级法院,惠州中级法院经过开庭审理,驳回了开发商的上诉请求,维持原判。

附:陈亮婷律师在一审中的代

2012)惠湾法民一初字第78、79

尊敬的审判长、审判员;

广东国晖律师事务所依法接受本案原告陈XX的委托,并指派陈亮婷律师为该案的代理人参加诉讼。经庭审,本律师总结了本案主要有三个争议焦点:

1.本案中是否存在“不可抗力”而导致被告延时交房?

 

2.附在商品房买卖合同后面所谓的《补充协议》第四条“出卖人在竣工验收合格之日起一个月内向买受人交付房屋,视为出卖人按期交付”,这一条款是否可令被告免责?

 

3.涉诉楼房是否已经达到交付使用条件?

 

就上述争议焦点,本律师发表代理意见如下:

 

一、被告所主张的“不可抗力”造成延时交楼的说法根本不成立。

1.不可抗力的定义

不 可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后,不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件, 以致不能履行或不能如期履行合同,发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同,我国《民法通则》明确表示为“不能预见、不能避免和不能克 服的客观情况”。迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

 

2.被告所列举的台风

1)只有“莎莉嘉”“海马”2项台风是发生在原被告签订了买卖合同之后和合同履行期间,符合了不可抗力的基本特征,即便如此,这两项台风的时间也仅仅是短短7天。

2)其余的所有台风:有的发生在原被告签订买卖合同之前,根本不符合“不可预见”的基本特征,有的发生在被告延时交房之后,但迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

 

3.被告所列举的停电、停水(共3天):也是发生在延时交房之后,但迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

 

4.大亚湾住房和规划建设局的春节放假通知,本身不能证明被告有为此停止了施工的事实,即使真的停工了,但春节本身是法定假期,让工人放假停工本身就是合法合理的。更加不符合不可抗力“不可预见”的特征。

 

5.所谓的村民阻工根本子虚乌有,也不属于不可抗力。

首 先,被告根本没有任何证据证明有此事实发生,被告提交的文件,是关于妈庙虎爪居住用地进出市政道路的建设,但这本身与本案无关,不能证明市政道路的建设造 成了涉案楼盘的施工停工。被告提交的一组照片更加不能证明市政道路的建设造成了涉案楼盘的施工停工。从照片表象看,反而可以看到被告工程施工现场混乱,随 处可见残余垃圾,造成楼盘附近环境恶劣,完全不适宜交房居住。

 

退一步来说,即使该市政道路建设造成涉案楼盘施工停工的事实有存在,但从被告单方作出的《紧急呼吁》等文件可见:事件发生在2010818日前,即原被告签订商品房买卖合同之日前,被告此时就已知道事件可能会影响到工期,根本不符合不可抗力“不可预见”的特征。

 

综上,被告所列举的16项所谓的不可抗力,只有2项台风勉强属于“不可抗力”,造成停工时间也不过是短短7天,但涉诉楼房至今为止仍未取得竣工验收合格手续,被告逾期交房长达一年。

 

 

二、《补充协议》第四条中的“出卖人在竣工验收合格之日起一个月内向买受人交付房屋,视为出卖人按期交付”,属于格式条款,不能作为被告延时交房的免责条款。

1. 理由:该份所谓的补充协议,形式上虽然是补充协议,但实际上是被告作为开发商,利 用自身强势的地位,事先单方制定好的,给每一位购房者签署的。如本案中,买受人陈爱平、陈万云均被迫签署了这样一份完全相同的所谓“补充协议”。从被告自 己提供的证据,恰恰可以反证被告与其他业主均签署了这份所谓的“补充协议”。每个业主的个案情况都不一样,如果真的是充分协商,试问,为何补充协议的条款 没有任何差异性,而是一模一样呢?被告“此地无银三百里”的心态昭然若揭,很明显,被告在与众业主签署合同时,就已经预测到延时交楼的结局了,在对众业主 虚假承诺交楼时间的同时,别有用心地制定了此条款,为应付日后必然出现的交楼时间之争埋下伏笔。


2. 上述格式条款免除了开发商准时交房的法定义务,该条款无效。

《商 品房销售管理办法》第十六条明文规定“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:…… (五)交付使用条件及日期;……”。也就是说,商品房交付使用的日期必须明确具体。但该条款并没有明确“竣工验收时间”,更何况,竣工验收能否合格通过与 建设工程质量等多方面有关,更加无法确定时间,因此,这种条款属于约定不明。按照这一条款的逻辑,即使开发商在10年 后才竣工验收合格,只要开发商在竣工验收合格之日起一个月交付,也视为准时交付。很明显,该条款是被告为了免除自己按合同第八条约定的期限交付的责任,而 单方制定的。根据《合同法》第四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。退一步来说,该条款即使不属于无 效的条款,也是属于约定不明的条款,因此交房日期应适用主合同第八条的约定,即为2011630日前。

 

 

三、涉诉楼房至今仍未取得竣工验收合格手续,更加没通过综合验收,至今都不符合交房条件。

《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定:“建设单位于开发项目竣工后向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发管理部门提出竣工验收申请,房地产开发主管部门收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收”。第18条规定,住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当进行综合验收。

 

而被告提交的关于竣工验收的证据只能证明涉案楼盘的某些单项工程经过了竣工验收。况且该些单项验收文件大部分是在201112月以后才出具的,恰恰可以反证被告是在延时交房长达大半年后才陆续取得该些单项工程的竣工验收。而其他的一些单项,比如环保等,至今没有任何资料显示通过了竣工验收。更别提通过综合验收了。

 

原 告已向惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局业务受理中心查询得知:被告至今仍未向该主管部门申报竣工验收备案,即涉案楼盘在延时交房近一年后仍未 通过竣工验收合格,不符合交房条件。如果被告仍坚持涉案楼盘已经竣工验收合格,请被告出示《惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局建设工程竣工验收备 案受理回执》及验收合格证。

    

综上,由于被告延时交房至今已长达近一年,即原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定解除合同的条件已成就,作为解除权人的原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》的,该合同就应当解除。请法院判如所请。

 

此致

惠州市大亚湾人民法院

                                          广东国晖律师事务所

                                          陈亮婷律师

                                         二零一二年四月十九日

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