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深圳律师陈亮婷:涉外房产分割案办案实录

深圳律师网编: 本文是深圳律师陈亮婷在2012年办理的一宗同居析产中的房产分割案,致当事人某意大利客户的案情分析报告。为保护当事人隐私,有关当事人为化名。办案心得:律师的功力不仅体现在法庭上的精彩抗辩,专业的律师更是一名擅长心理操纵的谈判专家!律师不应一味追求胜诉的判决结果,而是以最低成本切实可行地解决问题。

 

案情简介:某意大利男子在深圳工作期间,与一中国女子相恋。期间,意大利男子在深圳全资购买了一套商品房。由于不懂中文,并基于对女友的信任,他将购房款从国外银行分数次汇到女友在中国的银行帐号,再由女友操办具体的买房事宜,包括以她的名义与开发商签订了买卖合同,并在意大利男子同意的情况下,将产权登记在双方共同名下,各占50%产权。三年后,中国女子抛弃意大利男子,远嫁美国,之后通过其国内的律师朋友全权代理,向房产所在地深圳南山区法院,提起了同居析产诉讼,诉求分割一半产权。

 

办案简要:
由于当初是意大利男子同意将产权登记在双方名下的,根据中国现行法律,视为产权赠与,中国女子作为共同产权人,有权分割房产。因此,该案在法律及证据上,均对意大利男子非常不利,面临着须分一半产权给中国女子的不利局面。陈亮婷律师接受意大利男子委托后,介入诉讼,分析案情后预判到:若以诉讼方式抗辩,最终的判决结果会不利于意大利男子,应以其他途径尽量减少意大利男子的损失。因此,在当事人的认可和支持下,陈亮婷律师另辟途径,实施非诉的解决方案。通过多方途径,陈亮婷律师获取了中国女子在美国的家庭地址、其美国丈夫的个人信息、联系电话等关键信息。之后,陈亮婷律师数次打越洋电话到中国女子的美国家中,与中国女子及其美国丈夫,进行了数次巧妙对话。果然不出所料,中国女子基于某些心理畏惧,作出了妥协和让步,同意放弃一半产权的诉求。在意大利男子仅仅补偿了20万元给中国女子后,双方达成了庭外和解。意大利男子最终以最低成本保住了在深圳的房产。时至2016年,涉案房产翻10倍升值到600万元!

 

 

 

 

 

 

附:陈亮婷律师致意大利客户的案情分析报告(节选):

 

Dear Mr XX :

Nice to meet you in our law firm, we are so sorry for your suffers!

And we will try our best to fight for your benefits.

To make you more understanding on your case, we'd like to give our opinion as bellowing on

your case according to Chinese laws, for your reference:

 

 

I. Profile of Your Case:

You're an Italian and work in china. During your occupational stay, you met Ms Wong and fell

in love with her. Then you bought an apartment in Shenzhen by paying the whole money by

yourself, and Ms Wong was in charge of the purchase action. Both of you and Ms Wong have

been registered as the co-owners on the house property certificate of P.R.C, with 50% share

 respectively. Unfortunately, you and Ms Wong broke up, and there’s no agreement on partition

the realty. Now Ms Wong filed a lawsuit to the Nanshan court for partition the realty.

Ms Wong ’evidences submitted to the court:

 

1. Property ownership certificate of P.R.C

   To prove you and Ms Wong have been registered as the co-owners on the house property

   certificate of P.R.C, with 50% share respectively

2. The real estate sale contract (notarized by the Shenzhen notary office);

3. Mortgage loan contract and (notarized by the Shenzhen notary office)

   These two is to prove you and Ms Wong are the co-buyer of the realty.

4. Receipt of deposit for the realty.

   To prove Ms Wong paid the deposit to the realty development company

5. Water supply, power supply, gas supply contract, Cable TV Application;

6. Furniture orders and the invoices

 

II. Dispute:

The dispute was how to divide the realty.

 

III. Our Target:

How to maximize your benefits as the defendant

 

IV. Legal Analysis:

First, it’s necessary for us to explain to you the outline of Chinese legal system and legal practice:

 

1. Being different with the English legal practice or American legal practice where the judge and

 the juror focus on the oral cross-examine to find out the facts, in China’s trial, the judges always focus on the evidence, they are

 intended to believe especially the notarized documentary evidence. For example, Article 67

 of “CIVIL PROCEDURE LAW OF PRC” stipulated: “The people’s court shall take the acts,

facts and documents legalized by notarization according to legal procedures as the basis for

 ascertaining facts, unless there is evidence to the contrary sufficient to invalidate the notarization”.

 

2. According to “CIVIL PROCEDURE LAW OF PRC”, the plaintiff Ms Wong has the right to appoint

 an attorney to take all the lawsuit actions, and she even has the right not to appear in court in person.

Since she has been staying in American, I don’t think she will attend to the court for the oral hearing.

 That’s means the judge and us will lose the chance to cross-examine her statement. That’s means the judge has no chance to judge if she is telling lie based on her

chemical reactions.

 

In a word, the judge always makes a judgment according to the evidences. That’s why we emphasized

on the relating evidences in your case in our meeting. Now the problem bad for you is the plaintiff Ms

Wong has submitted to the court some evidences to prove she is one of the owners with 50% share,

 since she had a bad plan to rob money from you and made all evidences prepared! Unless there is

evidence to the contrary sufficient to invalidate her evidence, the judge is intended to support her

statement through her attorney.

So, to defeat her statement and her evidence, you have to present the contrary sufficient evidence,

 otherwise, the judge won’t take our oral defense.

 

V. The point of your case:

As we explained to you according Chinese legal practice as aforesaid, the plaintiff Ms Wong has

 submitted to the court some evidences to prove she is one of the owners with 50% share.

According to Article 17 of “Real Right Law of the People s Republic of P.R.C” stipulated: The realty

 ownership certificate shall be the evidence for the holder’s ownership of realty. The items recorded

 in the realty ownership certificate shall accord with those recorded in the realty register; unless it is

proved that there is anything wrong in the realty register, the one recorded therein shall prevail in the

 case of any inconsistence. The property ownership certificate shows that Ms Wong has 50% property

 right of the house.

So, to defeat her statement and her evidence, you have to submit the contrary sufficient evidence that

 prove you are the true owner of the realty:

 

1. It is only you to pay the whole money for the realty.

As in our meeting, you showed a bank shit of an European bank. This is a good evidence for you to

prove you transferred the first installment of money for the realty and money for Mortgage loan to

 Ms Wong, which means you are the only one payer.

But as we explained kindly to you, this evidence is not legal in form. At least, you shall request the

bank to stamp it to prove it is true. To make the judge convinced on its authenticity, please ask your

 bank to send you an original bank shit with bank’s seal. And we have to submit its translations in

 Chinese to the court, since Article 68 of “CIVIL PROCEDURE LAW OF P.R.C” stipulated: “If a

 document in a foreign language is submitted as evidence, a Chinese translation must be appended.”

 

 

2. You bought the realty for the marriage with Ms Wong.

How to prove for the marriage? For example you had engagement with her; you two had token

some pre–wedding photos…… I heard you divorced with you ex-wife in Canada, would you please

submit the divorce certificate to the court? or some others relating evidence to prove your divorce

during being love with Ms Wong? By these, we will try to persuade the judge to believe you divorced

for marriage with Ms Wong. I think it’s also a good evidence for this.

If you perform above kindly, we predict you has 70% rate to keep 70% to 80% right of the realty.

 

VI. Solution:

1. As we known in our meeting, the plaintiff Ms Wong has prepared lots of evidences to rob your

 money, but it’s very pity now you can’t present the contrary sufficient evidence to disclose her big lie,

 to be honest, the situation is not good for you. If you want to keep the realty, we think settlement is

 prevail.

 

We will try our best to make her compromise by some smart ways. And we believe there is big possible

 to make a settlement with her based on two important reasons:

 

1). The plaintiff Ms Wong wane the money in a fast way. But lawsuit will take a long time. According

 to “CIVIL PROCEDURE LAW OF PRC”, there are at least “Ordinary Procedure of First Instance”

and “Procedure of Second Instance” to make a valid judgment. After a judgment has been settled,

 if you are not willing to fulfill the obligations specified in the legal document, then she has to apply

 the court to star “the Procedure of execution”, which will also takes times. To finish all these procedure,

 normally it takes at least 2 years, and we have right to extend the time by using smart ways and our skills.

 

2). The plaintiff Ms Wong is in American, this means it’s not convenient for her to handle all whole

lawsuit actions and issues relating the realty.

For example, According to Article 242 of “CIVIL PROCEDURE LAW OF PRC” stipulated: “Any power

 of attorney mailed or forwarded by other means from outside the territory of China by a foreign national,

stateless person that has no domicile in China for the appointment of a lawyer or any other person of

 China as an agent as the entrusted items must be notarized by a notarial office in the country of domicile

and authenticated by the Chinese embassy or consulate accredited to that country or, for the purpose of

verification, must go through the formalities stipulated in the relevant bilateral treaties between China and

that country before it becomes effective”, this means it’s very boring for her to appoint an attorney to

take part in each procedure of lawsuit.

So, we think she is smart to count the cost and make an economic way to solve this dispute.

  

2. If we fail to make a settlement with her, then we have to take all activities to response to the lawsuit,

 including but not limited to bellowing steps:

   1) First, apply the court to delay the time for the hearing (the present date is Feb 20th 2012) based on

 the reason that we need time to collect some evidences outside the territory of China, we think the court

 will permit our application.

   2) Submit our statement of defense to the court to disclose plaintiff Ms Wong’s lie, and submit our

counterclaim, and Collect our evidences as the foresaid.

   3) During the lawsuit procedure, carry out all kinds of smart ways to delay the case or extend the

 procedure, this is good for us as the defendant.

   4) Redress :  According to Article 147 of “CIVIL PROCEDURE LAW OF PRC” stipulated: “If a party

refuses to accept a judgment of first instance of a local people’s court, he shall have the right to file an

 appeal with the people’s court at the next higher level within 15 days after the date on which the written

judgment was served”,  If you are not satisfied with the judgment of Nanshan court, you have the right

 to file an appeal to Shenzhen middle court.

 

VII. our costs on this case:

1. What you shall finally pay to the plaintiff Ms Wong

2. Fees paid to entrust an law firm, as we charged in our meeting

3. Litigation costs paid to the court: The plaintiff Ms Wong already paid to the court in advance, and

finally it will be beard by the party lost the lawsuit. The amount depends on how much you shall pay

 to Wong and also depends on which way to settle this case. For example, If Ms Wong claims

 RMB250,000, and the court will support all her amount, then you shall bear a litigation fee of

 RMB 5050  , but if the court only supports RMB150,000 to her, then you shall bear a litigation

fee of RMB 3300.

If you can reach a settlement, the court will return you half of aforesaid Litigation fee.

Above is kindly for your reference, any quesiton or suggestion, please feel free to contact me .

 

 

陈亮婷律师(Tina Chan

Attorney-at-law

Registered lawyer of P.R.C

License No: 14403200911135804

Mobile No: 0086-13828882493

Skype: lawyer.tina  

QQ: 767626139

/

Add: 2/F, GongJiao Building,No1001, LianHua Road,

Futian district, ShenZhen, China, Post code: 518036

 

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